Die Gründung von Sondereigentum an einer Wohnung oder einer Teileigentumseinheit (z.B. Garage) setzt gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz voraus, dass die betreffenden Räume in sich abgeschlossen sind. Abgeschlossen ist eine Wohnung, wenn sie baulich vollkommen von anderen Wohnungen abgeschlossen ist und über einen eigenen verschließbaren Zugang aus dem Freien, einem Treppenhaus oder Vorraum hat.
Die Abnahmefrist ist der Zeitraum, innerhalb dessen Sie die Auszahlungsvoraussetzung geschaffen und das Darlehen abgenommen haben müssen (bzw. Ihnen ausbezahlt werden konnte). Die Abnahmefrist (auch Bezugsfrist genannt) ist im Darlehensvertrag vereinbart.
Im Laufe der Zeit werden Häuser und Gebäude abgenutzt. Die Dauer der Nutzung ist somit beschränkt, was in verschiedenen Bereichen steuerlich geltend gemacht werden kann.
Ein Grundbuch umfasst drei Abteilungen.
Alleineigentum bezeichnet im Sprachgebrauch das Recht, allein über einen Gegenstand (Mobilie) oder eine Immobilie zu bestimmen. Der Gegenstand oder die Immobilie gehören dem Alleineigentümer allein. Steht das Eigentum mehreren Personen zu, kommen Bruchteilseigentum oder Gesamthandseigentum in Betracht.
Gebäude altern. Auch wenn eine ordentliche Unterhaltung und die beständige Instandsetzung und Instandhaltung die Lebensdauer hinauszögern können, haben Gebäude eine begrenzte Lebenszeit. Die Alterswertminderung begründet im Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes den Verkehrswert, der wiederum die Grundlage für die Verhandlungen über den Kaufpreis einer Immobilie darstellt.
Altlasten sind Grundstücksbelastungen oder Verschmutzungen aus umweltgefährdenden privaten oder gewerblichen Rückständen. Ob ein Grundstück belastet ist oder sein könnte erfahren Sie in der Regel beim zuständigen Umweltamt einer Gemeinde.
Ein Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. IV WEG eine „von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich“ ist.
Auflassung ist ein juristischer Fachbegriff, welcher die zum Eigentumswechsel von Flurstücken notwendige Einigung zwischen Verkäufer und Erwerber voraussetzt. In einfachen Worten ist die Auflassung die gesamte Abwicklung eines Grundstückserwerbs. Die Auflassung ist immer vor einem Notar zu erklären.
Die Auflassungsvormerkung sichert, dass Ihr erworbenes Grundstück oder die erworbene Wohnung auch nach dem notariell geschlossenen Vertrag rechtlich wirksam auf Sie übertragen werden kann. Hiermit wird für den Erwerber sichergestellt, dass zwischen Kaufvertragsabschluss und Eigentumsübertragung nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises keine Eintragungen im Grundbuch ohne Zustimmung des Käufers erfolgen können.
Anliegerbeiträge werden durch die zuständigen Gemeinden von den Eigentümern der "anliegenden" Grundstücke zur Begleichung von Gebühren für Erschließung oder für Erstellung von Straßen, Grünzonen und Straßenbeleuchtung erhoben.
Die Annuität beschreibt den monatlich gleichbleibenden Betrag, der jährlich für ein Darlehen oder eine Hypothek aufgewendet werden muss. Er errechnet sich aus einem Zins- sowie einem Tilgungsanteil und wird gezahlt, bis das gesamte Darlehen zurückgezahlt worden ist.
Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um einen Immobilienkredit, für den gleichbleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsbelastungen zu entrichten sind. Die jährliche Belastung, in diesem Fall Annuität genannt, setzt sich zusammen aus dem vereinbarten Zinssatz und der Darlehenstilgung. Die Darlehenstilgung erhöht sich im Verlauf einer Finanzierung jeweils um den immer geringer werdenden Zinsbetrag.
Käufer von Immobilien versuchen hin und wieder, den Immobilienkaufvertrag mit Bezug auf eine arglistige Täuschung anzufechten. Der Tatbestand der arglistigen Täuschung (§ 123 BGB) ähnelt dem strafrechtlichen Tatbestand des Betruges. Will ein Eigentümer eine Immobilie verkaufen und verschweigt bewusst ihm bekannte Mängel des Objekts, obwohl er diese kennt, handelt er arglistig. Der im Gesetz benutzte Begriff „Arglist“ ist heute nur noch wenig gebräuchlich, heute wird umgangssprachlich von „Vorsatz“, also einer vorsätzlichen Täuschung, gesprochen. Die Anfechtung von Kaufverträgen erfolgt in diesen Fällen meist durch einen Rechtsanwalt.
Zu den Kosten der Außenanlagen gehören: Be.- und Entwässerungsanlagen, Anlegung von Wegen, Zufahrten und Einfriedungen, Versorgung vom Hausanschluss bis zum öffentlichen Netz, Gärten und Bepflanzungen, Hauszugangswege.
Das Baugesetzbuch (BauGB) regelt in 249 Paragrafen das Bauplanungsrecht. Es ist der Nachfolger des Bundesbaugesetzbuches und trat 1987 in Kraft. Die früher eigenständigen Regelungen des Städtebaurechts wurden verstärkt auf die Gegenwarts- und Zukunftsaufgaben des Städtebaus ausgerichtet. In der Folge wurden die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, zuvor Wertverordnung), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung (PlanzV) novelliert. Da das Baugesetzbuch vorwiegend Vorschriften enthält, die sich an staatliche Institutionen richten, kommt der Bürger nur indirekt damit in Berührung. Soweit der Bürger als Bauherr auftritt, ist eher die jeweilige Landesbauordnung, in der die Zulässigkeit von Bauvorhaben in Details geregelt ist, relevant.
Baulasten sind öffentliche Lasten. Sie sind in einem von der Stadt oder Gemeinde geführten Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde eingetragen und sind meist nicht aus dem Grundbuch ersichtlich. Sie werden begründet, indem der Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in öffentlich beglaubigter Form eine entsprechende Erklärung abgibt, in der er sich zu einem bestimmten Tun, Dulden, Unterlassen verpflichtet.
Baulasten dienen in der Praxis meist dazu, die Bebaubarkeit eines Grundstückes herzustellen. Vor allem im Zuge von Grenzbebauungen oder grenznahen Bebauungen sind sie häufig anzutreffen. Will der Eigentümer zweier Grundstücke das hinter liegende Grundstück bebauen, kann die Baubehörde zur Sicherstellung der Erschließung die Baugenehmigung davon abhängig machen, dass der Eigentümer für das hinter liegende Grundstück ein Wegerecht über das davor liegende Grundstück bewilligt und als Baulast im Baulastenverzeichnis eintragen lässt.
Ein Bauvorhaben muss einen bestehenden Bebauungsplan berücksichtigen. Das Bauplanungsrecht gibt Auskunft über die zulässige Bebauung eines Baugrundstücks. Der Bebauungsplan ist ein mit Zeichnung, Farbe und Planzeichen versehenes Regelwerk, das die bauliche und sonstige Nutzung eines genau abgegrenzten Teils einer Gemeinde definiert. Bebauungspläne werden öffentlich bekannt gemacht. Sie sind für jedermann einsehbar. Die Einsichtnahme erfolgt in der Regel bei der Gemeinde. Aus dem Bebauungsplan ergibt sich die Art der baulichen Nutzung.
Die Belastungsvollmacht ist die gängigste Methode eine Immobilie mit Grundpfandrechten zum Zwecke der Kaufpreisauszahlung zu belasten. Hierzu erteilt in der Regel der Verkäufer dem Käufer Vollmacht, die Immobilie vor Kaufpreiszahlung mit Grundschulden, welche der Zahlung des Kaufpreises dienen, zu belasten. Die Methode der Belastungsvollmacht erspart hohe Kosten sowie die Eröffnung eines Notaranderkontos.
Finanzierende Kreditinstitute verlangen Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen, besser gesagt in Anspruch genommen wird. Die Bereitstellungszinsfreien Zeiten variieren sehr. Je nach Kreditinstitut betragen diese Zeiten 1 bis in seltenen Fällen gar 12 Monate. Die Höhe der Bereitstellungszinsen kann bis zu 0,25% der Darlehenssumme pro Monat betragen. Hier ist es ratsam sich vorher ausführlich bei dem Geldgeber zu erkundigen und gegebenenfalls zu verhandeln.
Grundstückskaufverträge sind beurkundungspflichtig. Nach § 311b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Danach sind mündliche Verträge oder privatschriftliche Vereinbarungen wegen der Nichtbeachtung der vom Gesetz vorgeschriebenen Form nichtig (§ 125 BGB). Zweck der notariellen Beurkundung ist, Verkäufer und Käufer vor übereilten Entscheidungen zu schützen. Vor allem will das Gesetz sicherstellen, dass die mit einem Grundstückskaufvertrag verbundenen komplexen Interessen beider Seiten sachgerecht erfasst werden.
Dies wird nur einer bestimmten Person eingeräumt. Sie ist weder veräußerlich noch vererbbar. Es kann jedoch vertraglich vereinbart werden, dass sie einem anderen zur Ausübung überlassen wird (z.B. Leitungsrecht, Hochspannungsleitungen für Energieversorgungsunternehmen; Wohnrecht). Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten werden in die Abt. II des Grundbuches eingetragen.
Das Bestellerprinzip ist ein Regelungsbestandteil des geplanten Mietrechtsnovellierungsgesetzes. Die geplante Neuregelung hat das Ziel sicherzustellen, dass grundsätzliche derjenige, der einen Makler bestellt hat, auch die Kosten dafür trägt (Bestellerprinzip). In der Praxis – vor allem auf Wohnungsmärkten mit starkem Nachfrageüberhang – wurden die Maklerkosten bisher vielfach auf den künftigen Mieter abgewälzt, auch wenn die Beauftragung über den Vermieter erfolgte. Mit dem Gesetz soll verbindlich festgelegt werden, dass Wohnungssuchende den Makler künftig ausschließlich dann bezahlen müssen, wenn sie ihn auch beauftragt haben. Außerdem darf der Makler in diesem Fall vom Wohnungssuchenden nur für den exklusiven Nachweis einer Wohnung eine Provision verlangen. Die Umsetzung ist im Rahmen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vorgesehen.
Der Beschluss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz durch Beschluss entscheiden können (§ 23 WEG). Der Beschluss ist also das Ergebnis der Abstimmung in einer Wohnungseigentümerversammlung. Beschlüsse können die Wohnungseigentümer allerdings nur fassen, wenn sie dafür eine vom Gesetz vorgesehene Beschlusskompetenz besitzen. Der Beschluss ist abzugrenzen von der Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. III WEG. Was zu vereinbaren ist, kann nicht durch Beschluss entschieden werden. Die Abgrenzung ist außerordentlich wichtig.
Betriebskosten sind die regelmäßig wiederkehrenden Aufwendungen, die bei der Nutzung und Unterhaltung einer Immobilie anfallen (§ 556 BGB). Nutzt der Eigentümer die Immobilie selbst, trägt er auch die Betriebskosten (Nebenkosten). Ist die Immobilie vermietet, werden die Betriebskosten regelmäßig auf den Mieter umgelegt. Dann schuldet der Mieter neben der Kaltmiete auch eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung, über die der Vermieter am Ende eines Abrechnungszeitraumes mit dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung abrechnen muss. Voraussetzung für die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter ist eine Vereinbarung im Mietvertrag. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu den Betriebskosten, bestimmt das Gesetz, dass die Betriebskosten in die Miete einkalkuliert sind und der Vermieter die Betriebskosten selbst zahlen muss. Die Betriebskosten spielen auch beim Verkauf einer vermieteten Immobilie eine große Rolle. Denn für Kapitalanleger dienen die Betriebskosten als wichtige Grundlage zur Berechnung seiner Rendite.
Grundstückskaufverträge, Kaufverträge über Wohnungs– und Teileigentum sowie Bauträgerverträge, Bestellungen von Erbbaurechten und die Einräumung von Wohnungseigentum müssen notariell beurkundet werden. Ein Notar ist verpflichtet, die Beteiligten eines Vertrages unparteiisch über die rechtlichen Tragweiten der Rechtsgeschäfte zu belehren und ihre Erklärungen klar und verständlich in der Urkunde wiederzugeben.
Wie der Begriff schon besagt, gibt der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Wert eines Grundstückes pro qm bekannt.
Courtage ist die Gebühr, die ein Makler für die gewerbliche Vermittlung von Wohnungen und Grundstücken erhält. In der Regel beträgt die Maklercourtage 3,57% des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer und ist meist von Käufer und Verkäufer zu zahlen. Bei der Vermietung beträgt die Courtage niemals mehr als 2 Nettomonatsmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer. Siehe hier auch Bestellerprinzip
Mit dem Abschluss des Darlehensvertrages verpflichtet sich der Darlehensgeber gegenüber dem Darlehensnehmer, ihm für einen fest vereinbarten Zeitraum einen bestimmten Geldbetrag zu überlassen, während der Darlehensnehmer sich verpflichtet, das überlassene Kapital zu verzinsen und zurückzuerstatten (§ 488 BGB). Der Verwendungszweck des Darlehens (Immobiliendarlehen, Finanzierungskauf, Dispokredit) bestimmt unterschiedliche Details des Darlehensvertrages.
Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einer Sache. Der an der Dienstbarkeit Berechtigte darf eine fremde Sache, gemäss der Vereinbarung (Dienstbarkeit) nutzen. Dienstbarkeiten sind z.B. Nießbrauch, beschränkt persönliche Dienstbarkeit (ein Leitungsrecht) oder auch eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht, Nutzungsrecht).
Disagio ist die Differenz zwischen Darlehenssumme und der wirklichen Auszahlungssumme. Zum Beispiel bedeutet ein Disagio von 5%, dass von einem Kredit nur 95% ausbezahlt werden, jedoch 100% zurückgezahlt werden müssen. Bei einem Disagio handelt es sich um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren.
Mit dem Dauerwohnrecht hat eine Person das Recht, eine Wohnung bzw. eine Wohneinheit dauerhaft zu bewohnen.
Der Denkmalschutz hat die Aufgabe, historisch wertvolle Bauten vor dem Verfall zu schützen und für die Zukunft zu erhalten. Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz, müssen spezielle Bauvorschriften beachtet werden. Die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden wird durch Förderprogramme der Bundesregierung unterstützt.
Eigenkapital ist der wichtigste Bestandteil für Ihr Bauvorhaben oder Ihren Eigentumserwerb. Eigenkapital besteht in erster Linie aus Guthaben oder Barvermögen, welches Ihnen zur Finanzierung zur Verfügung steht. Für Ihr Finanzierungsgespräch sollten Sie unbedingt eine Aufstellung Ihres Eigenkapitals vorbereiten.
Eigentümerversammlungen sind Versammlungen in denen die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Belange der Gemeinschaft beraten, Maßnahmen über Sanierung oder Reparaturen beschließen, Abrechnungen genehmigen und vor allem über das gemeinschaftliche Eigentum diskutieren. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht für die Gemeinschaften mindestens einmal jährlich solche Versammlungen vor. Über den Inhalt und die Ergebnisse der Eigentümerversammlungen wird in der Regel Protokoll geführt. Vor Erwerb einer Eigentumswohnung ist es mehr als nur ratsam in mindestens 3 solcher Versammlungsprotokolle einzusehen.
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) haben Hausbesitzer oder Bauherren die Möglichkeit, innerhalb eines Gebäudes einzelne Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Da ein Erwerber einer Eigentumswohnung nur einen Teil des Hauses und nur einen Teil des Grundstücks erwirbt, muss rechtlich zwischen dem Sondereigentum an der Wohnung und dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum) unterschieden werden. Beide sind Bestandteile des Wohnungseigentums und untrennbar miteinander verbunden. Eine Eigentumswohnung muss immer in sich abgeschlossen sein (siehe: Abgeschlossenheit). Auch der Erwerb von Teileigentum ist möglich. Teileigentum ist Sondereigentum, welches nicht zu Wohnzwecken dient (z.B. eine Garage oder ein Tiefgaragenstellplatz).
Bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden ist nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Einem potenziellen Käufer, Mieter, Pächter oder Leasingnehmer eines bebauten Grundstücks, Wohnungs- oder Teileigentums ist auf Verlangen unverzüglich ein Energieausweis zugänglich zu machen (§ 16 Abs. 2 EnEV). Ausgenommen hiervon sind kleine Gebäude und Baudenkmäler (§ 16 Abs. 5 EnEV). Achtung: es drohen Bußgelder. Übrigens erstellen wir Ihnen auch Ihren Energieausweis.
Ein Erbbaurecht ist ein auf bestimmte Zeit – in der Regel 99 Jahre - bestelltes Recht, auf einem Grundstück ein Gebäude zu nutzen, zu bewohnen und auch zu errichten. Das Erbbaurecht kann auch vererbt und veräussert werden. Es muss im Grundbuch eingetragen werden; als Entgelt wird ein Erbbauzins (Pachtzins) vereinbart, der während der gesamten Nutzungszeit zu entrichten ist.
Der Wert, der sich aufgrund der Rentabilität einer Liegenschaft errechnet.
Erschliessungskosten sind Kosten für den Anschluss von Grundstücken an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung. Ebenfalls zählen zu den Erschliessungskosten anteilige Gebühren der Gemeinde für Straßen – und Gehwegserrichtung, Straßenbeleuchtung, öffentliche Grünflächen sowie Kinderspielplätze und Lärmschutzanlagen. Erschliessungskosten sind auch für Telefon- und Kabelanschluss zu entrichten. Die Beteiligungen an Erschliessungskosten sind ganz unterschiedlich. Es ist ratsam sich vor Erwerb von Grundstücks – oder Wohnungseigentum bei dem zuständigen Erschliessungsträger einer Gemeinde über noch zu erwartende oder wirklich entstehende Kosten zu erkundigen.
Zu den Erwerbskosten (Kaufnebenkosten) gehören sämtliche durch den Erwerb eines Grundstückes, Gebäudes oder einer Wohnung verursachten Kosten, wie Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Gerichts- und Notarkosten, Vermessung, Bodenuntersuchung, Genehmigungen, Umlegungskosten. Im Regelfall handelt es sich um ca. 1,5% Notar – und Gerichtskosten, 6,5% Grunderwerbssteuer sowie 3,57% Maklergebühr. Diese Kosten sind in Anlehnung an den Kaufpreis zu errechnen und zu entrichten. Alle weiteren Kosten und Gebühren sollte man vor Erwerb einer Immobilie erfragen. Maklergebühren können jedoch auch unterschiedlich hoch sein. Hier ist die ortsübliche Höhe angegeben.
Gemarkung, Flur und Flurstück sind Grundbegriffe des Katasters. Die Flur ist Teil der Gemarkung. Die Gemarkung ist eine Flächeneinheit des Katasters. Sie fasst die Grundstücke einer Gemeinde oder eines Gemeindeteils zusammen und ist oft mit dem Namen der Gemeinde identisch. Die Gemarkung ist in Flure unterteilt und diese wiederum in die Flurstücke. Das Flurstück bezeichnet die Eigentumseinheit eines Grundstückseigentümers. Die Flurstücke sind nach der Flur die kleinsten Einheiten des Katasters. Die Begriffe Flur und Flurstück wurden gebildet, als das Liegenschaftskataster angelegt wurde. Aus den Liegenschaften einer Gemeinde wurde eine Gemarkung gebildet. Diese wurden in Flure aufgeteilt und diese wiederum wurden in Flurstücke unterteilt. Im nicht digitalen Zeitalter wurden die Flure noch auf Flurkarten dargestellt. Auch das Grundbuch enthält im Bestandsverzeichnis des Grundstücks in den Spalten „Gemarkung, Flur, Flurstück“ die Bezeichnung der Gemarkung, die Flur und die Flurstücknummer. Damit lassen sich mittels Liegenschaftskataster und Grundbuch die örtliche Lage und der Grenzverlauf eines jeden Grundstücks ermitteln.
Die Flurkarte – sie heißt auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte oder Lageplan – ist eine bildliche Darstellung der Liegenschaften in einer Gemeinde. Sie zeigt die Lage der Grundstücke und grenzt sie voneinander ab. Die Grundstücke selbst sind als Flurstücke erfasst. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Den Flurstücken übergeordnet ist der Flur. Zuständig für die Erfassung der Flurstücke und die Gestaltung der Flurkarten sind die Kataster- und Vermessungsämter.
Das Gebiet einer Gemeinde ist auf einer Flurkarte in Flurstücke eingeteilt. Diese Flurstücke sind nummeriert. Die einzelnen Flurstücke bilden zusammen einen Flur. Die Flurkarten liegen bei den Katasterämtern aus oder können dort gegen eine Gebühr eingesehen werden
Die Freistellungserklärung ist eine verbindliche Bescheinigung der finanzierenden Bank eines Bauträgers, dass sie bei Verkauf das Objekt von allen Grundpfandrechten gegenüber dem Käufer freistellen wird. Häufig sind die in Abteilung III eingegebenen Grundpfandrechte höher als der Kaufpreis der Immobilie. Der Verkäufer/Notar fordert dann eine Freistellungserklärung der Gläubiger über die Höhe der eingetragenen Grundpfandrechte an und sichert so die lastenfreie Übergabe an den Käufer.
(siehe Sondereigentum)
Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung, aber auch eine Art Gesetz innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern beschlossen. In der Gemeinschaftsordnung können die Eigentümer in Anlehnung an das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Rechte und Pflichten, aber auch Verteilerschlüssel festlegen.
Zum Ausschluss von unklaren Rechtsverhältnissen an Grundstücken oder Eigentumswohnungen wird beim jeweiligen Amtsgericht ein Grundbuch geführt. Dort sind alle Grundstücke und Eigentumswohnungen aufgenommen. Für jedes Grundstück aber auch jede Eigentumswohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt geführt. Ein Grundbuch ist in 3 Abteilungen aufgeteilt. Abteilung 1 enthält Informationen des Grundstückes, Angaben über besondere Bestandteile des Eigentums sowie den jeweiligen Eigentümer. Abteilung 2 informiert über eingetragene Rechte aber auch Belastungen (z.B. Dienstbarkeiten). In Abteilung 3 eines Grundbuches werden die finanziellen Belastungen geführt (z.B. Grundschulden oder Hypotheken).
Das Grundbuchamt ist eine vom zuständigen Amtsgericht des Kreises oder Bezirks geführte Abteilung, welche direkt im Amtsgerichtsgebäude oder in einem eigenen Amtsgebäude zu finden ist. Es führt die Grundbücher und die Grundakten für alle im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke. An das Grundbuchamt kann man sich wenden, um nähere Informationen zu einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung in Erfahrung zu bringen.
Grunddienstbarkeiten sind Belastungen eines Grundstückes zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstückes, in der Regel des Nachbarn. Diejenige Person, zu deren Gunsten eine Dienstbarkeit eingetragen ist, kann das betreffende Grundstück im Rahmen der Grunddienstbarkeit (z.B. Wegerecht, Fahrrecht) nutzen.
Beim Erwerb von Immobilien, Grundstücken aber auch Erbbaurechten fällt in Deutschland die sogenannte Grunderwerbssteuer an. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist gesetzlich bestimmt und beträgt in Nordrheinwestfalen 6,5 % des jeweiligen Kaufpreises. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. (Stand: 01.06.2018)
Ein Grundpfandrecht ist ein Sicherungsrecht an einem Grundstück oder an einer Eigentumswohnung. In Deutschland gelten Hypotheken und Grundschulden als Grundpfandrecht.
Eine Grundschuld ist gleichzeitig ein Grundpfandrecht, welche für die Kreditgeber eine hervorragende Sicherung des gewährten Kredites bedeutet. Es wird nach vorherig festgelegter Rangfolge in Abteilung 3 eines Grundbuches eingetragen. Im Falle eines Erwerbs einer Immobilie oder eines Grundstückes sollte der Erwerber darauf achten, dass bestehende Grundschulden im Rahmen der Vertragsabwicklung gelöscht werden und dass der vereinbarte Kaufpreis auch zur Löschung der bestehenden Grundschulden ausreicht. Achtung: Sollte ein vereinbarter Kaufpreis geringer sein, als die noch im Grundbuch verzeichneten Grundschulden, bedarf es zumindest einer Nachfrage oder auch einer besonderen Prüfung.
Grundsteuer ist die Steuer, welche auf jeglichen Grundbesitz zu entrichten ist (hierzu gehören auch Eigentumswohnungen). Je nach Gemeinde kann die Höhe und Berechnung der Grunderwerbssteuer variieren. Es ist zu empfehlen, sich über die Höhe der jährlich zu zahlenden Grundsteuer vor Erwerb zu erkundigen.
Ein Grundpfandrecht ist ein Sicherungsrecht an einem Grundstück oder an einer Eigentumswohnung. In Deutschland gelten Hypotheken und Grundschulden als Grundpfandrecht.
Das Hausgeld dient bei einer Eigentümergemeinschaft zur Deckung der Verwaltungs– und Versorgungskosten des Gemeinschaftseigentums. Oft sind hier auch Kosten für Heizung, Straßenreinigung, Kabel TV, Pflege des Hauses oder von Außenanlagen, usw. enthalten. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es empfehlenswert, vor Erwerb einer Eigentumswohnung in die Kostenvorausschau (Wirtschaftsplan) oder in die Abrechnungen Einsicht zu nehmen.
Der Begriff Haushaltspauschale wird häufig in der Immobilienfinanzierung verwendet. Banken legen hierbei Mindestsätze fest, die nach Bezahlung der Kreditraten den Lebensunterhalt sichern.
Eine Hypothek ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht (Sicherung für eine Finanzierung) an einem Grundstück. Dieses Recht gestattet einem Gläubiger sich an diesem Grundstück durch Verwertung zu bedienen.
Die Instandhaltungsrücklage ist ein Sparvermögen einer Eigentümergemeinschaft. Hier werden Gelder für Reparaturen und laufende Investitionen sowie Instandhaltungsarbeiten gebildet. Auch hier ist es ratsam, sich vor Erwerb einer Eigentumswohnung über die Höhe des Sparguthabens zu erkundigen.
Der Begriff Indexmiete beschreibt einen variablen Mietzins, der unter bestimmten Voraussetzungen jederzeit verändert werden kann.
In der Jahresabrechnung werden alle Einnahmen und Ausgaben innerhalb eines Wirtschaftsjahres zusammengefasst.
Der Jahresrohertrag ist mit der Nettokaltmiete gleichzusetzen und beschreibt die Mieteinnahmen inklusive Nebenkosten innerhalb eines Jahres.
Der Jahreszins wird ebenfalls häufig als effektiver Jahreszins bezeichnet und beschreibt die Kosten für ein Darlehen pro Jahr.
Immobilien werden gemeinhin als Kapitalanlagen bezeichnet. Sie gelten als „Betongold“. Als Kapitalanlage trifft dies aber an sich nur zu, wenn die Immobilie vermietet ist und die eingehenden Mieteinnahmen eine Rendite erzielen. Eigengenutzte Immobilien bringen keine Renditen. Sie sind allenfalls dann als Kapitalanlage zu betrachten, wenn sie, sobald Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, sich aufgrund der Wertsteigerung gewinnbringend weiterverkaufen lassen.
Der Kataster (oder auch Liegenschaftskataster) ist ein Verzeichnis aller Grundstücke und Eigentümer-Informationen.
Schließen Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag, verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer eine Sache zu übereignen und zu übergeben oder ein Recht zu übertragen. Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises als Gegenleistung. Der Kaufvertrag ist also ein gegenseitiger Vertrag. Kauf, Tausch und Schenkung sind privatrechtliche Schuldverhältnisse, durch die sich eine Partei zur dauerhaften und endgültigen Übertragung eines Wirtschaftsgutes verpflichtet.
Eine Kaution wird in der Regel zu Beginn eines Mietverhältnisses vom Mieter an den Vermieter gezahlt. Sie ist eine Sicherheit für den Fall, dass der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt.
Der Lageplan ist ein amtliches Dokument, aus dem die Lage und die Grenzen eines Grundstücks sowie Baukörperverteilungen ersichtlich sind. Zur Objektfinanzierung ist der Lageplan immer der finanzierenden Bank vorzulegen.
Bezahlt der Käufer bei Fälligkeit den Kaufpreis, geht der Besitz an der Immobilie auf ihn über. Besitzübergang bedeutet den Übergang von Nutzen und Lasten. Lasten können privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Natur sein. Nutzen bedeutet, dass der Erwerber als neuer Eigentümer die Immobilie für eigene Zwecke nutzen kann. Zu den Lasten gehört jede Zahlungsverpflichtung, die sich aufgrund des Eigentums an der Immobilie ergibt.
Im Liegenschaftsamt (auch Katasteramt genannt) werden alle Grund- und Flurstücke geführt. Zu seinen Aufgaben gehören die Vermessung von Grundstücken und die Bereitstellung von Karten.
Mit einer Löschungsbewilligung wird das Entfernen von eingetragenen Rechten im Grundbuch notariell genehmigt.
Bei einem Makleralleinauftrag verpflichtet sich der Makler für den Auftraggeber tätig zu werden. Der Auftraggeber verpflichtet sich, keine weiteren Maklerdienste in Anspruch zu nehmen, Interessenten auf die Bindung an den Makler hinzuweisen, sowie die Maklercourtage bei rechtswirksamen Vertragsabschluss des Geschäftes zu zahlen. Nur wenn ein Makler einen Alleinauftrag erhält, ist er auch verpflichtet, die Immobilie eines Auftraggebers intensiv zu bewerben und jegliche Verkaufschancen zu nutzen. Des Weiteren wird der Preis durch den alleinigen Auftritt und den alleinigen Anbieter eher stabil gehalten, während die Mehrfachbewerbung meist zum Preisverfall führt und den Verschleiß einer Immobilie am Markt bewirkt.
Der Marktwert - oftmals auch Verkehrswert genannt - beschreibt den aktuellen Wert einer Immobilie.
Im Koalitionsvertrag haben Union und SPD festgelegt, dass in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung eine Mietpreisbremse für Neu- und Wiedervermietungen eingeführt wird. Bundestag und Bundesrat haben inzwischen ein entsprechendes Gesetz verabschiedet, welches am 01.06.2015 in Kraft tritt. Hier wird vorgesehen, dass die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags um maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Für welche Gebiete eine solche Mietpreisbremse gelten soll, können die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen. Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Bei alten Mietverhältnissen kann der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Begrenzt ist eine Mieterhöhung aber auf jeden Fall durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (hier kann eventuell der Mietspiegel zu Rate gezogen werden). Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank kann hier ebenfalls als Ansatzpunkt geltend gemacht werden. Bei Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen gilt diese Beschränkung allerdings nicht. Hier gelten Sonderregelungen. Politisch ist sowohl die Mietpreisbremse für Bestandsmietverhältnisse als auch die beschlossene Mietpreisbremse für Neuvermietungen äußerst umstritten. Teilweise wird die Mietpreisbremse als Hemmnis für Investitionen in den Wohnungsbau angesehen. Gleichzeitig wurde auch das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt, nachdem derjenige den Makler bezahlen soll, der diesen auch bestellt hat.
Die Instandhaltungsrücklage ist ein Sparvermögen einer Eigentümergemeinschaft. Hier werden Gelder für Reparaturen und laufende Investitionen sowie Instandhaltungsarbeiten gebildet. Auch hier ist es ratsam, sich vor Erwerb einer Eigentumswohnung über die Höhe des Sparguthabens zu erkundigen.
Der Begriff Muskelhypothek beschreibt alle Eigenleistungen, die bei einem Bauvorhaben oder dem Erwerb einer Immobilie erbracht werden.
Hat eine Person das Recht auf Nießbrauch für ein Grundstück oder ein Gebäude, kann sie dieses als wirtschaftlicher Eigentümer nutzen.
Der Nominalzins ist der auf den Nominalbetrag eines Darlehens bezogene Prozentsatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird. Er wird bei Annuitätendarlehen meist per anno (pro Jahr) angegeben.
Der Notar ist für die rechtsverbindliche Beurkundung von Verträgen und anderen Dokumenten zuständig. Bei einem Immobilienverkauf berät er beide Parteien und übernimmt verschiedene Aufgaben in der Vertragsabwicklung.
Notaranderkonto (auch Anderkonto genannt), ist ein vom Notar treuhänderisch geführtes Konto. Diese Konten dürfen nicht den Zwecken des Inhabers (des Notars) dienen. Bei Immobilienkäufen dient das Notaranderkonto dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers im Grundbuch. Jedoch sind Notaranderkonten heutzutage kaum noch die Regel.
Die Gebühren für die Leistungen des Notars (Notargebühren) und für das Grundbuchamt (Gerichtskosten) betragen normalerweise ca. 1,5% des Kaufpreises.
Optionskredite bieten Bauherren die Möglichkeit, den Zeitpunkt ihres Bauvorhabens noch nicht festzulegen und sich zu einem späteren Zeitpunkt für ihre Kreditkonditionen zu entscheiden.
Die Rücktrittsklausel ist ein im Kaufvertrag enthaltenes Recht des Verkäufers, welches im Falle der Nichtzahlung des Kaufpreises dem Verkäufer die Möglichkeit gibt von dem Rechtsgeschäft zurückzutreten.
Die Restschuld bezeichnet den Restbetrag, den ein Kreditnehmer am Ende der vereinbarten Vertragsfrist noch zu zahlen hat.
Der Sachwert ist der Wert von Wirtschaftsgütern, wie z.B. Gebäuden. Er ist die Summe von Bodenwert, Bauwert der Außenanlagen und Gebäudewert.
Was als Sondereigentum bezeichnet wird, ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Dazu gehört in der Regel die Wohnung, nicht tragende Wände, Wand- und Deckenputz, Innentüren etc. Tragende Wände, Fenster und Außenfassaden sowie weitere gemeinschaftliche Flächen und Gegenstände werden meist als Gemeinschaftseigentum bezeichnet.
Das Sondernutzungsrecht ist ein weit verbreitetes und oft verwendetes Recht, einem jeweiligen Wohnungseigentümer die alleinige Nutzung an gemeinschaftlichen Flächen (z.B. Garage, Stellplatz, Garten oder Spitzboden) einzuräumen. Diese Sondernutzungsrechte werden in aller Regel in der Teilungserklärung festgeschrieben. Bei Sondernutzungsrechten ist darauf zu achten, dass diese auch für den Rechtsnachfolger (den Erwerber) verbindlich sind.
Kreditnehmer können bei zinsgebundenen Finanzierungen mit den Kreditgebern jährliche Sonderzahlungen vereinbaren. Hiermit können Kreditnehmer die Laufzeit einer Finanzierung deutlich verkürzen. Übersteigt eine Darlehenslaufzeit 10 Jahre, kann man aufgrund der gesetzlichen Sonderkündigungsmöglichkeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten beliebige Teile des Kredits oder sogar den gesamten Darlehensbetrag zum Ablauf des 10. Jahres zurückzahlen.
Der Begriff Staffelmiete beschreibt eine Miete, die sich nach einem festgelegten Zeitraum automatisch erhöht. Die Mieterhöhungen werden bereits bei Vertragsunterzeichnung vereinbart.
Das ist das Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes (z.B. Garage, Stellplatz).
Der Besitzer eines Grundstückes oder Mehrfamilienhauses wird, wenn er beabsichtigt einzelne Eigentumswohnungen zu bilden und zu veräußern, durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Anteile aufteilen und jeden Anteil mit dem Sondereigentum (Besitz) an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude verbinden. Bei der Beurkundung einer Teilungserklärung ist immer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizulegen.
Tilgung ist der Betrag, mit dem ein Kreditnehmer sein Darlehen ratenweise zurückbezahlt. Überwiegend wird im Immobilienbereich noch mit jährlichen Tilgungsraten von 1% oder 2% des Anfangskredites zurückgezahlt, außer bei Bausparkassen.
Ein Treuhandkonto ist ein spezielles Konto, auf dem Vermögen gebucht wird, das nicht dem Kontoinhaber gehört. Der Kontoinhaber, wie z.B. ein Notar oder Rechtsanwalt führt das Konto im eigenen Namen, aber für seinen Kunden.
Umbauter Raum (UR) ist ein veraltetes Maß für den heute geltenden Brutto-Rauminhalt (BRI). Die Bruttorauminhaltsberechnung von Gebäuden bedarf ins besondere bei Finanzierungen von Einfamilien-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern der Vorlage bei dem Kreditgebendem Institut.
Die Umnutzung ist eine Änderung der Nutzungsart eines Gebäudes oder auch von Teilen eines Gebäudes. Zuvor muss jedoch ein Antrag bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden, der gegebenenfalls erhebliche Baumaßnahmen mit sich führen kann.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Art Quittung des Finanzamtes, welche der Notar nach Zahlung der Grunderwerbssteuer erhält. Diese Quittung (Unbedenklichkeitsbescheinigung) ist zwingend erforderlich für die Eigentumsumschreibung einer Immobilie im Grundbuch. Es ist grundsätzlich ratsam die Grunderwerbssteuer umgehend nach Erhalt des Steuerbescheides zu zahlen, unabhängig von der dort genannten Zahlungsfrist. Nur so verhindern Sie Verzögerungen in der Kaufabwicklung.
Untervermietung bedeutet, dass der Mieter einem Dritten, die von ihm selbst gemietete Wohnung, ganz oder teilweise gegen Entgelt zum selbstständigen Gebrauch überlässt. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass nur der Mieter, mit dem er den Mietvertrag abgeschlossen hat, die Wohnung nutzt. Daher ist der Mieter ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Wohnung einem Dritten zu überlassen und sie an diesen weiter zu vermieten (§ 540 BGB).
Um aber auch die Interessen des Mieters zu berücksichtigen, erlaubt § 553 BGB die Untervermietung dann, wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse geltend macht, einen Teil seiner Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dieses berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein.
Der Verkehrswert eines Grundstückes bestimmt mithin den Kaufpreis. Unbebaute Grundstücke sind nach den Bodenrichtwerten im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Für bebaute Grundstücke kommen das Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung. Die Feststellung des Gutachters in einem Verkehrswertgutachten kann immer nur eine sachverständige Prognose des am Grundstücksmarkt erzielbaren Kaufpreises darstellen. Das Verkehrswertgutachten liefert für Käufer und Verkäufer eine Grundlage für die jeweiligen Verhandlungen zur Höhe des Kaufpreises.
Finanzierungen durch Banken oder aber auch notarielle Grundstückskaufverträge enthalten meist eine sogenannte Zwangsvollstreckungsklausel. Hiermit unterwirft sich ein Kreditnehmer oder Immobilienkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, wenn er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Ein Gläubiger hat durch die Zwangsvollstreckungsunterwerfung einen leichteren Weg seine Forderungen zu realisieren.
Die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens verursacht bei den Geldgebenden Kreditinstituten in der Regel einen Zinsverlust sowie weitere Bearbeitungsgebühren. Diese Verluste und Kosten stellt das jeweilige Kreditinstitut dem Kreditnehmer dann als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Im Falle des Immobilienverkaufs und einer damit verbundenen vorzeitigen Ablösung des Darlehens, ist es in jedem Fall ratsam, sich vor Abschluss eines Kaufvertrages bei dem finanzierenden Institut über die etwaige Höhe der Entschädigung zu erkundigen.
Besteht ein Wegerecht für einen Durchgang oder einen Weg, der über ein fremdes Grundstück führt, hat die Öffentlichkeit das Recht, diese zu nutzen.
Bei der Wertermittlung von Gebäuden oder Grundstücken wird der Wert des Objektes in einem speziellen Verfahren ermittelt.
Nach § 28 WEG hat der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan informiert die Wohnungs- und Teileigentümer über die im anstehenden Kalenderjahr zu leistenden Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.
Die Wohnfläche ist ein wertbildender Faktor, nach dem sich mithin der Kaufpreis bemisst. Gleiches gilt, wenn die Wohnung vermietet ist oder vermietet werden soll. Wenn die Wohnfläche mit einem ortsüblichen Kaufpreisfaktor oder Neubaufaktor multipliziert wird (z.B. 100 m² x 1.800 €/m²), ergibt sich ein Ansatzpunkt zur Bemessung des Kaufpreises. Wollen Sie also Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, spielt die Wohnfläche eine nicht unwesentliche Rolle. Fehler können Gewährleistungsansprüche von Käufern oder Mietern begründen. Im Idealfall ergeben sich die Wohnflächenmaße aus den Grundrisszeichnungen und Bauplänen des Objekts. Gewisse Toleranzen werden zugestanden. Das Problem ist oft, wie die Wohnfläche korrekt zu berechnen ist. Fehlerquellen ergeben sich dann, wenn alle Grundflächen voll angerechnet oder auch Räume erfasst werden, die nicht als Wohnräume gelten.
Eine Wohngebäudeversicherung schützt meist bei Risiken wie Hagel, Sturm, Feuer und Leitungswasser sowie weiteren Elementarschäden. Eine Wohngebäudeversicherung benötigt jeder, der ein Haus besitzt (auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft). Im Falle eines Immobilienerwerbs sollten Sie sich immer einen Nachweis über die Gebäudeversicherung aushändigen lassen. Auch benötigen Sie diesen Nachweis zur Vorlage bei der finanzierenden Bank.
Der entscheidende wertbildende Faktor einer Immobilie ist die Lage. Sie bestimmt bei Mietimmobilien die Rendite und bei selbst genutzten Wohnhäusern den Wohnwert. Die Bedeutung der Lage zeigt sich darin, dass eine Immobilie eben „unbeweglich“ ist, während baulicher Zustand und Ausstattung veränderbar sind. Die Bewertung, ob eine Wohnlage eine gute oder schlechte Lage ist, ist natürlich mithin auch subjektiv und von den Einschätzungen und Erwartungen eines Kaufinteressenten abhängig. Umgekehrt ist die Wohnlage Richtschnur, wenn ein Verkäufer seine Immobilie verkaufen will.
Dies ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Darlehenszins, den ein Kreditnehmer mit seiner Bank verhandelt hat, fest und unabänderlich gilt. Gängige Zinsbindungszeiten sind 5, 10 oder 15 Jahre. Mit zunehmender Zinsbindungszeit steigt meist auch der Zins.
Mit einer Zwangsvollstreckung kann ein Kreditinstitut seine Ansprüche an einen Darlehensnehmer geltend machen, der seinen Zahlungen nicht mehr nachkommen kann. So kann z.B. ein Haus, das mit einem Kredit finanziert wurde, in einer Zwangsversteigerung verkauft werden.
Bei einer Zinsbindung ist der Zinssatz eines Darlehens für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben.
Der Zwischenkredit beschreibt ein kurzfristiges Darlehen, das durch einen langfristigen Kredit oder Eigenkapital abgelöst wird.
Rufen Sie uns an. Wir freuen uns auf ein persönliches Gespräch.
0152-52363681